軍用地投資のメリット・デメリットとは？軍用地投資の概要や利回り、相続税対策への活用方法などを徹底解説！

軍用地投資とは、自衛隊基地や米軍基地として国が借り上げている沖縄県内の土地に投資する手法です。国や米軍が借り主となるため賃料の滞納・未払いリスクがなく、空室リスクもない安定収入が得られ、借地権付き土地として相続時の評価額が抑えられるため相続税の節税効果も期待できます。

利回りは約2%と一般の不動産投資より低めですが、修繕費や管理費が不要でランニングコストを抑えられ、年1回の賃料一括払いで安定したキャッシュフローを確保できる点が魅力です。ただし、基地返還による賃料収入停止リスクや売却時の流動性の低さには注意が必要です。

この記事では、軍用地投資の仕組みや収益性、メリット・デメリットを詳しく解説していきます。
最後には、軍用地を活用した相続税対策のポイントもご紹介していますので、ぜひ最後までお読みください！

弊社では軍用地投資事業を活用した節税対策をご紹介をしております。一般の不動産投資よりも賃料の滞納・未払いリスクが低く、空室リスクがない安定収入が期待できる事業です。

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そもそも軍用地投資とは？基礎知識を解説

軍用地とは？自衛隊や米軍基地用地として国が借りている土地

軍用地とは、日本国内の自衛隊基地や米軍基地として国が借り上げている土地のことです。
特に沖縄県内では、米軍基地の広大な敷地が存在し、その多くが個人や法人の所有地を借り上げたものです。

例えば、那覇基地や嘉手納基地、普天間基地などが代表的な軍用地エリアです。
これらの土地の所有者は、国（防衛省）や米軍と賃貸借契約を結び、その土地を提供する代わりに借地料（賃料収入）を受け取る形となります。

軍用地は、一般の不動産とは異なり、賃料収入の支払い元が国や米軍であることから収益が非常に安定している点が特徴です。
そのため、リスクが低く、安定収入を得やすい投資先として注目を集めています。

軍用地の賃料収入の仕組みとは？

軍用地の賃料収入は、一般の賃貸不動産とは異なり、毎月ではなく年1回の一括払いが基本となります。

賃料の計算方法は、土地の面積（㎡単価） × 借地料単価で算出され、年に一度、㎡単価の見直しがあります。

この借地料単価は、立地条件や基地の種類によって異なるため、同じ沖縄県内でもエリアごとに収益性が異なります。

例えば、嘉手納基地内の軍用地（借地料単価5,200円/㎡）で1,000㎡の土地を所有している場合の年収入は、 5,200円 × 1,000㎡＝ 520万円/年となります。

このように、賃料収入が固定化されているため、賃料の未払いリスクが極めて低いのも軍用地の魅力です。

沖縄の軍用地市場の現状と動向

沖縄県内には、日本全体の米軍基地面積の約70％が集中しており、軍用地市場が非常に活発です。
2025年現在の沖縄県内の軍用地総面積は約2,000万㎡にのぼり、嘉手納基地や普天間基地では返還計画が進行しており、返還後の再利用計画も検討されています。

返還予定なしの軍用地は、国からの安定的・長期的な借地料収入を得られる一方で、返還予定地の賃料は低めに設定されるケースが多いため、取得時の利回り計算には注意が必要です。とはいえ、返還予定の軍用地は経済発展に伴い、土地評価のアップが見込まれる場合もあります。

また、近年の沖縄県内の軍用地の売買価格は、土地の供給減少に伴い高騰傾向にあります。

軍用地投資のメリットとは？

空室リスクがない安定収入

軍用地投資の最大の魅力は、空室リスクがないことです。
一般的な賃貸物件では入居者の退去や空室期間が発生すると、その間の収入が途絶えてしまいますが、軍用地は国や米軍が借り主であるため、賃料が滞る心配がありません。
契約期間中の賃料は安定して支払われ続けるため、景気の変動や市場の影響を受けにくく、安定した収益源として期待できます。
そのため、資産運用において「安全性」を重視する投資家に適した選択肢と言えるでしょう。

賃料の滞納・未払いリスクがない

軍用地の賃料は国や米軍が直接支払うため、未払いリスクが極めて低い点も大きなメリットです。
一般的な賃貸物件では入居者の経済状況により賃料の支払いが遅れることがありますが、軍用地の場合はその心配がありません。
借地契約が継続される限り、契約内容に基づいた賃料が確実に支払われるため、安定したキャッシュフローを確保できます。
そのため、賃貸不動産のようなトラブルが発生しにくく、安心して運用できるのが特徴です。

ランニングコストが抑えられ、手間がかからない

軍用地投資は建物を保有していないため、修繕費や管理費がかかりません。
発生する費用は固定資産税のみであり、建物がある賃貸物件と比較して保有コストを抑えられる点が魅力です。
また、入居者の入れ替えや賃料交渉といった手間も不要なため、管理の手間もほとんどありません。
そのため、修繕費や管理費などを考慮すると賃貸物件よりも実質的な利回りが高くなる場合もあります。

相続対策にも有効で節税効果が期待できる

軍用地は借地権付きの土地として評価されるため、一般の宅地や商業地と比べて固定資産税評価額が低めに設定されるケースが多いです。
これにより、保有期間中の固定資産税負担を軽減できるだけでなく、相続時の評価額も抑えられ、相続税の負担も減らせる可能性があります。
例えば、現金1億円をそのまま相続する場合と比べて、軍用地に資産を移しておくことで、課税対象額を30％程度圧縮できることもあります。

相続対策を考える際に、現金をそのまま持つよりも軍用地という形に変えておくことで、
資産の評価額を圧縮しつつ、収益を確保するという二重の効果が得られる点は、相続対策を考える資産家にとって大きなメリットとなるでしょう。

分割しやすく、相続しやすい資産

軍用地は土地単位で分割が可能なため、複数の相続人がいる場合でも分けやすい資産です。
例えば、1,000㎡の土地を500㎡ずつ2人の相続人に分けるといった対応がしやすく、
現金のようにそのまま分けられるわけではありませんが、不動産よりも柔軟に分割できる点が相続対策として有効です。
さらに、土地を保有したまま賃料収入が得られるため、相続後も安定したキャッシュフローを確保できるのも大きな魅力です。

軍用地投資のデメリット・リスクとは？

軍用地の利回りは不動産投資より高くない

軍用地投資は収益が安定している反面、利回りは比較的低めです。
沖縄の軍用地の表面利回りは約2％前後であり、アパートやマンション経営で期待できる利回りと比べると控えめな水準です。

賃貸物件のように家賃の増額交渉が難しく、賃料収入が一定であるため、収益の大幅な伸びは見込めません。
そのため、「元本の安全性を重視するが、高利回りを期待しない」というスタンスで臨むのが現実的と言えるでしょう。

返還のリスクがある

軍用地投資には、基地返還によって賃料収入が途絶えるリスクがあります。
特に沖縄では米軍基地の返還計画が進んでおり、一部のエリアでは返還が決定している土地もあります。

返還後の土地利用計画が決まっていれば再開発の可能性もありますが、計画が未定のまま放置されるケースもあります。
また、返還後の土地の再利用がうまくいかない場合、売却価格が大幅に下がる可能性もあるため、購入前に返還予定の有無や返還スケジュールを確認しておくことが重要です。

月ごとに収益が入らない

軍用地の賃料収入は基本的に年1回の一括払いです。
一般的な賃貸不動産のように毎月の家賃収入があるわけではなく、収入のタイミングが限られています。

例えば、3月末にまとめて収入が入る場合、次の収入までは1年間の期間が空きます。
その間に予期せぬ支出が発生したり、返還が決まった場合には、予定していたキャッシュフローが一気に崩れるリスクがあります。
そのため、資金繰りに余裕がない場合や、毎月の収入を必要とする投資家には不向きです。
軍用地投資を始める際には、年1回の収入をどのように活用するか、事前に資金計画を立てておくことが大切です。

売却時の流動性が低い

軍用地は一般の不動産と比べて流動性が低い資産です。
すぐに現金化したい場合に、返還後の再開発計画が不透明な土地などでは、買い手が現れないまま保有期間が長引くことも考えられます。

また、売却価格も購入時の価格より下がるケースがあり、思わぬ損失を抱えるリスクもあります。
そのため、軍用地投資を始める際には、長期保有を前提としつつ、売却時の出口戦略も計画しておくことが重要です。

不動産投資と軍用地投資の比較

不動産投資と軍用地投資は収益性と安定性という観点で大きく異なります。
不動産投資では、物件の立地や築年数によって利回りが変動し、高収益を狙うことも可能です。
特に都市部のマンションやアパートは入居者が見つかりやすく、売却時にも需要があります。しかし、空室期間が発生したり、賃料の滞納リスクがある点には注意が必要です。

一方、軍用地投資は国や米軍が借り主となっているため、賃料収入の安定性が高く、滞納リスクもほとんどありません。
ただし、利回りは低めで、返還の可能性がある土地については売却時の流動性も低くなります。
また、不動産は建物部分も評価対象となるため、相続時の評価額が高くなる傾向がありますが、軍用地は借地権付き土地として評価されるため、相続税の節税効果が期待できます。

総じて、不動産投資は「収益性重視」、軍用地投資は「安定性と節税効果」を狙う運用方法として位置付けられます。
それぞれの特徴を踏まえて、自身の資産運用目的に合った投資方法を選ぶことが重要です。

軍用地投資を始める際に押さえるべきポイント！

返還予定地の有無を確認する

軍用地の購入前には、必ず返還予定地かどうかを調査しておく必要があります。

返還が決まっている土地は、取得時には利回りが良く見えても、将来的に収入が途絶えるリスクがあります。

購入前に防衛省や自治体の公開情報を確認し、返還予定のスケジュールや再開発計画について把握しておきましょう。

物件の利回りと賃料単価をチェックする

軍用地の利回りは約2％程度が一般的ですが、エリアによって利回りは異なります。
那覇や嘉手納などの主要基地周辺は賃料単価が高めですが、返還予定地の利回りは低く設定される傾向があります。
購入前賃料単価を調査し、利回り計算をしっかり行うことが重要です。

購入方法を理解する

軍用地の購入方法には、「入札方式」と「二次取得」があります。
入札方式は新規物件の取得チャンスがある反面、競争率が高く価格が割高になることがあります。
一方、二次取得は既存の軍用地を購入する方法で、賃料収入が確定しているケースが多く、収益予測が立てやすいのがメリットです。
自身の資金計画や収益目標に合わせて、適切な購入方法を選択しましょう。

また、基地内に立ち入ることはできないため、現地視察はできません。そのため、航空写真や図面での確認のみで契約が行われることを念頭に入れておきましょう。

資金計画とリスクヘッジを考える

軍用地は現金購入が推奨されることが多いですが、購入金額が大きい場合はローンの活用も検討できます。
ただし、返還予定地の場合は金融機関の融資が下りにくいケースもあるため、事前に資金計画を立てておくことが重要です。
また、収入が年1回の一括払いであることを踏まえ、返還リスクや空白期間のキャッシュフロー対策も考えておくと安心です。

相続税対策も含めた最適プランは専門家に相談するのが近道

軍用地投資は単なる投資の側面だけでなく、相続税対策としても効果的な手段ですが、その効果を最大限に引き出すためには専門家のサポートが欠かせません。
購入時のタイミングや物件の選定によっては、相続税の評価額に大きく影響することもあります。

そのため、相続税対策として軍用地を活用する際には、現在の財務状況や相続対象者の人数、将来的な収益計画を含めた総合的なプランニングが求められます。

専門家に相談することで、相続発生後の資産分割や納税資金の確保など具体的な対策についてもアドバイスが受けられるため、スムーズな資産承継が可能になります。

よくある質問

Q1.返還されて軍用地ではなくなったら、借地料はどうなるの?

補償金・給付金・特定給付金、借地料相当分(上限年間1,000万円)が支給されます。

Q2.使用貸借できるようになるまでどのくらいかかるの?

15年から20年ほどです。（ ※危険除去・区画整理事業計画の進捗）

Q3.返還後、売買はできるの?

可能です。しかし価格には次の所有者のメリット・デメリットが考慮されます。

まとめ｜空室リスクなし、相続税対策にも有効な安定投資

軍用地投資は、一般の不動産投資と比べると、安定した収益が見込める点や空室リスクの低さ、修繕費や管理費が不要でランニングコストを抑えられる点が魅力です。

しかし基地返還による賃料収入停止リスクや売却時の流動性の低さには注意が必要なため、返還予定の有無や賃料単価を確認し、長期保有を前提とした資金計画を立てることが重要です。