好立地物件と充実サポートの不動産投資で安心の資産形成！仕組みやメリットシミュレーションを徹底解説！

不動産投資は、家賃収入で資産形成ができるだけでなく、減価償却や損益通算を活用することで、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。さらに、団体信用生命保険による生命保険効果や相続税対策といったメリットも得られるため、長期的な資産戦略として人気を集めています。

本記事では、不動産投資で節税ができる仕組みから具体的な方法、メリット・注意点、成功のポイント までわかりやすく解説します。将来に備えたい方や節税に関心のある方は、ぜひ参考にしてください。

経営者・会社オーナーの方へのご案内

弊社では不動産投資を含めて、数多くの節税・投資商材を取り扱っております。

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不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパート、一戸建て、オフィスビルなどの不動産を購入し、賃貸や売却によって収益を得る投資方法です。投資対象は「居住用不動産」「事業用不動産」「土地」など多岐にわたり、それぞれ収益構造やリスクが異なります。

特に個人投資家に人気が高いのは、マンションやアパートを活用した賃貸経営です。毎月入居者からの家賃収入を得ながら、将来的には売却益も期待できるため、安定的な資産形成手段として注目されています。また、銀行から融資を活用することで、自己資金が少なくても大きな資産を持てる点も特徴です。

さらに、不動産投資には「節税効果」という魅力もあります。減価償却や損益通算を活用することで、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があるため、給与所得者や経営者からの関心が高まっています。

不動産投資の市場

日本の不動産投資市場は、少子高齢化や人口減少といった課題を抱えつつも、都市部を中心に根強い需要があります。特に東京・大阪・名古屋などの大都市圏では、人口集中や企業活動の活発化によって住宅需要が安定しており、不動産価格も堅調に推移しています。

その市場規模は、2030年頃を見据えたとき、資産規模30兆円を超えて拡大していくものと期待されています。

出典：不動産価格指数/国土交通省

また、低金利環境が続く中で「預金では資産が増えにくい」という背景から、不動産を活用した資産形成に注目が集まっています。さらにインフレ対策の観点でも、不動産は現物資産であり、物価上昇局面に強いとされています。

さらに、近年は海外投資家による日本の不動産購入も増加しており、とくに東京や大阪の一等地はグローバルマネーの流入先として注目を浴びています。こうした動きは、日本国内の不動産価格にも影響を与えており、投資を検討する上で見逃せない要素となっています。

不動産投資のメリット

不動産投資の中でも特にマンション投資は、少ない自己資金から始められる点や、長期的な安定収入が期待できる点が大きな魅力です。株式やFXなどの金融商品と比べても実物資産であるため、価値がゼロになるリスクが低く、将来の資産形成や相続の観点からも注目されています。

① 居住者の賃料で資産形成ができる

マンション投資の最大の強みは、入居者が支払う賃料をローン返済に充てられることです。つまり、投資家は少ない自己資金でも物件を購入でき、時間をかけて資産形成を進められます。

銀行ローンを活用することで「レバレッジ効果」が働き、自己資金が少なくても大きな資産を持てる点は大きな魅力です。頭金は物件価格の1〜3割が一般的ですが、条件次第ではフルローンを組めるケースもあります。

ただし、資産形成の前提として安定した入居率を確保することが不可欠です。立地条件や物件管理の質によって入居率が左右されるため、物件選びの段階から慎重な判断が必要になります。

② 将来的に安定収入を得られる

賃貸経営では、入居者がいる限り毎月家賃収入が得られます。これは定期的な配当のような性質を持ち、年金や給与以外の「第2の収入源」として活用できます。

不動産は現物資産であるため、インフレ時にも相対的に価値が下がりにくいという特徴があります。長期的に見れば、家賃収入を老後の生活費に充てることで「年金＋家賃収入」で安心感のあるライフプランを描けるでしょう。

また、インカムゲイン（家賃収入）に加え、将来的な売却益（キャピタルゲイン）も見込めるため、収入の複線化が可能です。こうした安定性と資産価値の両面が、不動産投資の魅力を高めています。

③ 生命保険効果を得られる

マンション投資を行う際、多くの方がローンを利用しますが、その際に加入する「団体信用生命保険（団信）」が大きな安心材料となります。契約者に万が一のことがあった場合、残債を保険会社が完済してくれるため、遺された家族にはローン返済済みの不動産が資産として残ります。

さらに、団信には死亡保障だけでなく、三大疾病や就業不能をカバーする特約が付けられる場合もあり、保障の幅を広げることが可能です。この効果によって、既存の生命保険を見直し、保険料を削減できるケースも少なくありません。

不動産という現物資産を家族に残せる点も大きなメリットであり、「投資」と「保障」を同時に叶えられるのがマンション投資の特長です。

④ 節税効果がある

不動産投資では、さまざまな支出を「必要経費」として計上できるため、節税効果が期待できます。具体的には、減価償却費、管理費、修繕積立金、火災保険料、ローン利息、固定資産税などが経費として認められます。

その結果、不動産投資による収支が赤字になった場合には「損益通算」が適用され、会社員の給与所得と合算して所得税や住民税の負担を軽減できます。特に投資を始めて間もない時期は帳簿上で赤字になりやすいため、その分節税効果を享受できるのです。

さらに、現金で保有するよりも不動産として保有する方が相続税評価額が下がる傾向にあるため、相続税対策としても有効です。ただし、節税だけを目的に投資を進めるとリスクを見落としがちになるため、長期的な収支計画を踏まえた判断が重要になります。

なぜ不動産投資で節税が可能か？

不動産投資が節税につながる大きな理由は、「経費計上による所得圧縮」と「不動産特有の評価方法」にあります。ここでは、所得税・住民税、相続税・贈与税という2つの観点から解説します。

① 減価償却と損益通算で所得税・住民税を軽減

不動産投資では、建物部分の価値を年数に応じて分割して経費計上できる「減価償却」が認められています。これにより帳簿上の利益を圧縮し、不動産所得を赤字にできるケースがあります。

さらに、その赤字は給与所得と相殺できる「損益通算」が可能です。たとえば会社員が不動産投資を行い、不動産所得が赤字となれば、その分だけ給与所得から差し引かれ、課税所得が減少します。結果として、所得税・住民税の負担を大きく軽減する効果が得られるのです。

② 相続税評価額の適用で相続税・贈与税を軽減

相続税や贈与税を計算する際、不動産は「相続税評価額」で算出されます。この評価額は、現金や株式の「時価」と比べて低く算定されるのが特徴です。

たとえば、現金1億円をそのまま相続すると1億円が課税対象となりますが、同額の不動産を保有している場合、評価額は7,000万円前後まで圧縮されるケースもあります。つまり、同じ資産額でも不動産で保有することで相続税・贈与税を軽減できるのです。

節税効果の具体的なシミュレーション

実際に、不動産投資によって課税所得を圧縮できた場合の税額を比較してみましょう。

＜課税所得額が1,200万円の場合＞ 所得税：2,424,000円 復興特別所得税：50,904円 住民税：1,200,000円 税額合計：3,674,904円

＜課税所得額が700万円の場合＞ 所得税：974,000円  復興特別所得税：20,454円 住民税：700,000円 税額合計：1,694,454円

このケースでは、課税所得を1,200万円から700万円に圧縮できたことで、税負担は約198万円も軽減されています。不動産投資における「減価償却」と「損益通算」の効果がいかに大きいかが分かるでしょう。

弊社取扱の不動産投資の特徴

弊社では、不動産投資を始めるお客様に安心して資産形成を進めていただけるよう、物件の品質とサポート体制にこだわっています。ここでは、弊社が提供する不動産投資の主な特徴をご紹介します。

① 幅広い物件ラインナップ

投資目的やライフプランに合わせて選べるよう、豊富な物件ラインナップをご用意しています。

② 好立地の物件

不動産投資の成否を大きく左右するのが「立地」です。弊社では、入居率や家賃相場の高いエリアに厳選した物件をご紹介しています。

入居率や家賃の相場が高い都心エリアから、築年数や駅距離などの条件の良い物件をセレクトしています。東京以外の都心部エリアも、主要駅付近かつ駅近の好立地に絞っています。

さらに、駅から徒歩10分以内の物件のみを取り扱っており、その全体の 7 割以上が徒歩 5 分以内の超駅近物件です。

③ サポート体制の充実

弊社提携の不動産会社では、物件提供だけでなく 購入後の運用サポート にも力を入れています。

「購入して終わり」ではなく、「投資を成功に導く伴走型のサポート体制」を整えている点が、多くのお客様に選ばれている理由です。

まとめ

不動産投資は、 賃料収入による資産形成、将来の安定収入、団信による生命保険効果、そして節税効果 といった多くのメリットを持つ投資手法です。特に減価償却や損益通算を活用することで、給与所得との合算による税負担の軽減や相続税対策にもつながり、長期的な資産戦略として注目されています。

一方で、空室リスクや物件選びの失敗、節税効果だけを狙った短期的な投資には注意が必要です。大切なのは、 安定した入居需要のあるエリアを選び、長期的な視点で資産形成を設計すること です。

将来の生活資金づくりや相続対策を考えるうえで、不動産投資は有力な選択肢のひとつとなるでしょう。まずは仕組みを理解し、自分のライフプランに合った投資方法を検討することが成功への第一歩です。

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