トランクルーム投資のメリット・デメリットとは？失敗しないための注意点や節税効果を解説！

近年、トランクルーム投資が注目を集めています。少額から始められ、管理の手間も少ないため、資産運用として人気が高まっています。さらに、減価償却や経費計上を活用した節税効果も魅力の一つです。

しかし、立地による収益の差や初期投資の回収期間など、注意すべきポイントもあります。本記事では、トランクルーム投資のメリット・デメリット、そして成功のポイント、活用できる節税対策を解説していきます。

トランクルーム投資とは？

そもそもトランクルーム投資とは、土地や物件にトランクルームを設置し、それを貸し出すことで収益を得る不動産投資の一形態です。

主に、収納スペースを必要とする消費者や企業向けに提供されます。近年、都市部を中心に需要が高まっており、少額から投資を始めることができるため、投資家の間で注目されています。

トランクルーム投資の市場動向

近年、トランクルームの需要は年々増加しており、市場としても成長を続けています。その背景には、都市部において、居住スペースの限られたマンションやアパートが増え、収納スペースの確保が難しくなっていることやEC市場の拡大により、ネットショップ運営者や個人事業主が在庫管理用にトランクルームを利用するケースが増えていることなどが挙げられます。

また、少子高齢化の影響で親の家の荷物を整理する「実家の片付け需要」も増加しており、トランクルームの必要性が高まっています。こうした社会的トレンドを考えると、今後も安定した市場成長が見込まれます。

トランクルーム投資の主な運営方法の種類

トランクルーム投資を成功させるためには、運営方法を正しく選択することが重要です。運営方法によって、投資の手間やリスク、収益性が大きく異なるため、どの方法が自分の投資スタイルや目的に最適かを見極める必要があります。

管理委託方式

この方式では、投資者が土地や設備を取得・用意し、基本的な経営や集客も行いながら、運営管理の一部を専門の管理会社に委託します。管理会社には一定の手数料を支払う必要がありますが、それ以外の収益は投資者が得るため、他の方式と比べて利益率が高くなりやすいのが特徴です。

一括借り上げ方式

投資者が所有する土地や施設を、トランクルーム運営会社が一括で借り上げ、賃貸料を支払う形で運営する方法です。投資者は定期的に安定した収入を得られるため、リスクが抑えられるメリットがあります。ただし、管理委託方式に比べると収益の上限は低めになりやすい点がデメリットです。

事業用定期借地方式

事業用定期借地方式は、トランクルームの土地を運営会社や他の事業者に一定期間の借地契約を結び、その土地で事業を行ってもらう方式です。契約期間中、継続的に賃料収入を得ることができるため、土地活用の選択肢の一つとして注目されています。

トランクルーム投資のメリット

安定収益が見込めるストック型ビジネス

トランクルーム投資は、契約者が継続的に利用する「ストック型ビジネス」の一種です。住宅の賃貸と異なり、トランクルームは長期間利用される傾向が強く、一度契約が決まれば安定した収益を見込めます。

また、利用者は個人だけでなく法人も含まれるため、企業の書類保管や在庫管理のために長期契約を結ぶケースも多く、解約リスクを抑えながら安定的な収益を得られる点が魅力です。

他の不動産投資と比べて管理の手間が少ない

トランクルーム投資は、マンションやアパート経営と比較して管理負担が軽減される点が大きな特徴です。住宅賃貸では、入居者対応や修繕、クレーム処理などの管理業務が多く発生しますが、トランクルームの場合、住宅賃貸のような入居者トラブル（滞納・騒音・退去時の原状回復など）も少なく、管理業務の大部分を専門の運営会社に委託できるため、オーナー自身が手をかける必要がほとんどありません。

さらに、住宅のように設備の老朽化によるリフォーム費用など運用コストを抑えながら長期的に利益を確保しやすいのが強みです。

少額から始められる

一般的な不動産投資では、マンションやアパートの購入に数千万円以上の資金が必要になることが一般的ですが、トランクルーム投資は、場合によっては数百万円程度の比較的少額で始めることができます。

また、トランクルーム投資はローンを活用しやすく、融資を受けることで自己資金を抑えながら運用を始めることもできます。そのため、「不動産投資に興味はあるが、資金的なハードルが高い」と感じている人にとって、トランクルームは比較的取り組みやすい投資先となります。

節税対策としても活用可能

トランクルーム投資は、単なる収益目的だけでなく、税制面でもメリットがあります。詳しくは、後ほど記述しますが、減価償却や経費計上を活用する方法で、収益を得るだけでなく、賢く節税するための手段としても有効に活用できます。

トランクルーム投資のデメリット

避けられない空室リスク

トランクルーム投資は比較的安定した収益が見込めるストック型ビジネスですが、空室リスクがゼロというわけではありません。

特に、新規参入が増えている都市部では競争が激化しており、近隣に同じようなトランクルーム施設が増えると、価格競争や空室率の上昇につながる可能性があります。また、地方ではそもそもの需要が少なく、入居者がなかなか集まらないケースもあります。

初期投資の回収に時間がかかるケースも

トランクルーム投資は、少額から始められるとはいえ、初期投資を回収するまでに時間がかかる場合があります。

特に、以下のようなケースでは、投資回収期間が長くなるリスクがあります。

• 立ち上げ時の集客がうまくいかない（想定より空室が多い）
• 設備投資や改修費用がかさむ（屋内型トランクルームの改装費用など）
• 価格競争が発生し、賃料を下げざるを得ない

一般的な回収期間は10年前後とされていますが、稼働率が想定より低いと回収がさらに長期化する可能性があります。事前に投資シミュレーションを行い、収益化の見込みがあるかどうか慎重に判断することが大切です。

立地による収益性の差が大きい

トランクルームは、住宅と同じく立地が非常に重要です。収益性は「どこに設置するか」に大きく左右されるため、慎重なエリア選定が求められます。

適切な立地を選ぶためには、事前に市場調査を行い、需要がどの程度あるのかを把握することが重要です。また、近隣の競合施設の料金やサービスを分析し、差別化戦略を考えることも成功のカギとなります。

運営会社の選び方を間違えると失敗する

トランクルーム投資では、運営管理を専門の業者に委託することが一般的ですが、運営会社の選び方を誤ると、収益が伸び悩んだり、予期せぬトラブルが発生したりするリスクがあります。

信頼できる運営会社を選ぶためには、過去の実績や口コミを調べ、管理体制がしっかりしているかを確認することが大切です。また、契約内容を詳細にチェックし、手数料や管理費が適正かどうかを事前に比較検討することも重要なポイントになります。

失敗しないためのトランクルーム投資のポイント

トランクルーム投資は、正しい戦略を立てて実行すれば安定した収益が見込める投資手法ですが、誤った判断をすると空室リスクや管理費の負担が大きくなり、収益を圧迫することもあります。ここでは、失敗を防ぐために押さえておきたい重要なポイントを解説します。

需要が高いエリアを見極める方法

立地選びを誤ると、空室が埋まらず収益が伸び悩む原因になります。では、需要が高いエリアを見極めるには、どのようなポイントに注目すればよいのでしょうか？

・都市部/駅近エリア：収納スペースが不足しているため、利用ニーズが高い
・ファミリー層が多い地域：子どもの成長に伴い荷物が増え、収納スペースを求めるケースが多い
・法人需要が見込めるオフィス街：書類や備品の保管用として契約する企業が多い

一方で、次のようなエリアでは需要が少なく、空室リスクが高まります。

・ 郊外の住宅密集地：一戸建てが多く、家庭内の収納スペースが十分に確保されている
・ アクセスが悪い場所：車での出し入れが不便な場所は利用されにくい
・ 競合が多いエリア：既に多くのトランクルームがある地域では、価格競争に巻き込まれやすい

これらのポイントを考慮し、周辺の競合状況や市場ニーズをしっかりとリサーチすることが成功のカギとなります。

運営会社の選び方

運営会社の選び方を誤ると、収益が低迷するリスクがありますので、以下のポイントを押さえて、適切な運営会社を選ぶ必要があります。

・実績が豊富な会社を選ぶ
運営実績が豊富で、トランクルームの管理ノウハウを持っている会社を選びましょう。実績が少ない会社だと、集客や管理がうまくいかず、空室率が高くなるリスクがあります。

・広告やマーケティングの強い会社を選ぶ
トランクルームは認知されなければ利用されないため、集客力のある運営会社を選ぶことが重要です。特に、オンライン広告やSNSを活用して積極的に集客できる会社は、稼働率の向上に貢献します。

・ 管理費用が適正かどうかチェックする
運営会社によって管理費用や手数料の設定が異なります。手数料が高すぎると、利益が圧迫されるため、コストとサービス内容のバランスをしっかり比較しましょう。

信頼できる運営会社を選ぶことで、管理の手間を省きながら、安定した収益を確保することが可能になります！

トランクルーム投資で活用できる節税対策

トランクルーム投資は、単なる不動産収益だけでなく、適切な税務対策を活用することで実質的な手取りを増やすことが可能です。

トランクルーム投資で節税できる理由とは？

トランクルーム投資には、以下のような税制上のメリットがあります。

建物・設備の減価償却が可能

トランクルームの施設は、法定耐用年数に応じて減価償却でき、経費として計上することで課税所得を抑えることが可能です。特にコンテナ型トランクルームは耐用年数が短く、早期に償却を進められるため、節税効果が高いです。

事業運営にかかるコストを経費として計上できる

トランクルームの管理費、広告費、修繕費など、多くの支出が経費として認められ、課税所得を軽減できます。

法人化することで税率を抑えられる可能性がある

個人で運営する場合、所得税率は累進課税で最大45％になるのに対し、法人税は一定の税率（中小企業の場合、約15～23％）のため、法人化することで税負担を軽減できる場合があります。

経費計上できる項目の具体例

トランクルーム投資では、事業運営にかかるさまざまな費用を適切に経費として計上することで、課税所得を抑えることができます。

経費として計上できる主な項目は以下の通り。

トランクルーム運営で節税対策する際の注意点

節税目的だけの投資はNG！収益性も重視する

トランクルーム投資には、減価償却を活用した課税所得の圧縮や、運営コストを経費計上できるといった節税メリットがありますが、節税だけを目的にして投資判断をすると、思わぬリスクを抱える可能性があります。

減価償却を活用しても、トランクルームの賃料収入が低いと、固定費の負担が重くなったり、初期投資の回収に時間がかかるため、収益性を確保しないと資金繰りが厳しくなることも考えられます。

また、赤字を出しすぎると金融機関の評価が下がるといった事も考えられるため、節税だけを目的にするのではなく、安定した収益を確保しながら節税効果を得ることが重要です。

売却まで考えて出口戦略を計画する

トランクルーム投資は、長期的な運用が前提ですが、売却時の税制や市場動向も考慮することで、より効率的な節税と利益確保が可能になります。

長期間運用後に売却する際、売却益に譲渡所得税がかかってくるため、タイミングを考えることが重要です。また、需要が高いエリアなら資産価値が落ちにくく、売却時も有利に進められますが、立地選びを誤ると、売却時に買い手がつかず、出口戦略が取れなくなる場合もあります。

トランクルーム投資は、購入から運用、売却までの計画を立てることで、収益を最大化できる投資手法となります。

経費計上できる範囲を正しく把握する

トランクルーム投資は、事業に関わるさまざまな支出を経費として計上できるため、適切に経費を活用することで節税効果を高められますが、経費として認められる範囲を誤ると、税務調査で否認されるリスクもあります。計上できる経費とそうでない経費を明確にし、税理士と相談しながら、適切な経費計上を行うことで、トランクルーム投資の利益を最大化しながら節税効果を得ることが可能になります。

こんな人におすすめ！トランクルーム投資に向いている人

これまで述べてきたように、トランクルーム投資は、不動産投資の一種でありながら、比較的少額から始められ、管理の手間も少ないのが特徴です。ここでは、トランクルーム投資が特に向いている人の特徴を詳しく解説します。

ローリスクで安定した収益が得られる投資先を探している人

一般的な不動産より初期投資コストは安いため、自己資金が少ない人でも参入しやすいです。さらには、利用者が増加傾向にある市場で、かつ、一度契約すると長期間利用する傾向があるため、トランクルーム投資は、空室リスクを抑えながら安定収益を得たい人に適した投資手法と言えます。

忙しくて物件管理に手間をかけたくない人

居住者対応が不要、清掃やメンテナンスの頻度が低いなど、「管理業務が面倒」「本業が忙しくて手間をかけられない」と考える人には、トランクルーム投資は最適です。

運営会社に管理を任せることで、オーナーの負担は最小限になるため、委託費用を考慮しても、手間を省いて安定収益を得るメリットが大きいと考えます。

節税効果を期待しながら収益を確保したい人

トランクルーム投資は、減価償却を活用することで、毎年の課税所得を圧縮し、税負担を軽減できます。また、経費計上できる範囲も広いため、税負担を抑えながら資産を形成したい人は、トランクルーム投資は向いていると思われます。

さいごに

トランクルーム投資は、安定した収益を低リスクで得られる一方で、得られる収益や節税効果が限定的で合ったりするため、すべての人に適しているわけではありません。

特に、短期間で大きなリターンを求める人や、より大きな節税効果を期待する人は、ご自身に合った投資先を検討した方が良いでしょう。

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