不動産投資とは？好立地物件と充実サポートで資産形成！仕組みやメリット、節税効果と注意点をわかりやすく解説

不動産投資とは、マンションやアパート、一戸建て、オフィスビルなどの不動産を購入し、賃貸や売却によって収益を得る投資方法です。入居者からの家賃収入で安定的な資産形成ができるだけでなく、減価償却や損益通算を活用することで所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があるため、給与所得者や経営者から注目されています。

本記事では、不動産投資で節税ができる仕組みから具体的な方法、メリット・注意点、成功のポイントまでを解説します。当社では、不動産投資に関する情報提供・ご紹介を行っています。ご興味のある方は、お気軽に個別相談会にご参加ください。

不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパート、一戸建て、オフィスビルなどの不動産を購入し、賃貸や売却によって収益を得る投資方法です。投資対象は「居住用不動産」「事業用不動産」「土地」など多岐にわたり、それぞれ収益構造やリスクが異なります。

特に個人投資家に人気が高いのは、マンションやアパートを活用した賃貸経営です。毎月入居者からの家賃収入を得ながら、将来的には売却益も期待できるため、安定的な資産形成手段として注目されています。また、銀行から融資を活用することで、自己資金が少なくても大きな資産を持てる点も特徴です。

さらに、減価償却や損益通算を活用することで、所得税・住民税の負担を軽減できる場合があります。

不動産投資の市場

日本の不動産投資市場は、少子高齢化や人口減少といった課題を抱えつつも、都市部を中心に根強い需要があります。特に東京・大阪・名古屋などの大都市圏では、人口集中や企業活動の活発化によって住宅需要が安定しており、不動産価格も堅調に推移しています。

その市場規模は、2030年頃を見据えたとき、資産規模30兆円を超えて拡大していくものと期待されています。

出典：不動産価格指数/国土交通省

また、低金利環境が続く中で「預金では資産が増えにくい」という背景から、不動産を活用した資産形成に注目が集まっています。さらにインフレ対策の観点でも、不動産は現物資産であり、物価上昇局面に強いとされています。

さらに、近年は海外投資家による日本の不動産購入も増加しており、とくに東京や大阪の一等地はグローバルマネーの流入先として注目を浴びています。こうした動きは、日本国内の不動産価格にも影響を与えており、投資を検討する上で見逃せない要素となっています。

不動産投資のメリット

不動産投資の中でも特にマンション投資は、少ない自己資金から始められる点や、長期的な安定収入が期待できる点が大きな魅力です。株式やFXなどの金融商品と比べても実物資産であるため、価値がゼロになるリスクが低く、将来の資産形成や相続の観点からも注目されています。

① 家賃収入で資産形成ができる

マンション投資の最大の強みは、入居者が支払う賃料をローン返済に充てられることです。つまり、投資家は少ない自己資金でも物件を購入でき、時間をかけて資産形成を進められます。

銀行ローンを活用することで「レバレッジ効果」が働き、自己資金が少なくても大きな資産を持てる点は大きな魅力です。頭金は物件価格の1〜3割が一般的ですが、条件次第ではフルローンを組めるケースもあります。

ただし、資産形成の前提として安定した入居率を確保することが不可欠です。立地条件や物件管理の質によって入居率が左右されるため、物件選びの段階から慎重な判断が必要になります。

② 長期的な収入が期待できる

賃貸経営では、入居者がいる限り毎月家賃収入が得られます。これは定期的な配当のような性質を持ち、年金や給与以外の「第2の収入源」として活用できます。

不動産は現物資産であるため、インフレ時にも相対的に価値が下がりにくいという特徴があります。長期的に見れば、家賃収入を老後の生活費に充てることで「年金＋家賃収入」で安心感のあるライフプランを描けるでしょう。

また、インカムゲイン（家賃収入）に加え、将来的な売却益（キャピタルゲイン）も見込めるため、収入の複線化が可能です。こうした安定性と資産価値の両面が、不動産投資の魅力を高めています。

③ 団体信用生命保険（団信）による保障

マンション投資を行う際、多くの方がローンを利用しますが、その際に加入する「団体信用生命保険（団信）」が大きな安心材料となります。契約者に万が一のことがあった場合、残債を保険会社が完済してくれるため、遺された家族にはローン返済済みの不動産が資産として残ります。

さらに、団信には死亡保障だけでなく、三大疾病や就業不能をカバーする特約が付けられる場合もあり、保障の幅を広げることが可能です。この効果によって、既存の生命保険を見直し、保険料を削減できるケースも少なくありません。

不動産という現物資産を家族に残せる点も大きなメリットであり、「投資」と「保障」を同時に叶えられるのがマンション投資の特長です。

④ 節税効果が期待できる場合がある

減価償却費、管理費、修繕積立金、火災保険料、ローン利息、固定資産税などを必要経費として計上できます。不動産所得が赤字になった場合は「損益通算」により給与所得等と相殺でき、所得税・住民税の軽減につながる場合があります。

ただし、次の点に注意が必要です。土地の取得に要した借入金の利子は、損益通算の対象外とされています（租税特別措置法41条の4）。また、減価償却は建物の取得費（簿価）を減らすため、売却時の譲渡所得（譲渡税）が増える関係にあり、節税の一部は「課税の繰延」的な性質を持ちます。節税額だけでなく、保有中・売却時までを含めた収支で判断することが重要です。

なぜ不動産投資で節税ができるのか

不動産投資が節税につながる大きな理由は、「経費計上による所得圧縮」と「不動産特有の評価方法」にあります。ここでは、所得税・住民税、相続税・贈与税という2つの観点から解説します。

① 減価償却と損益通算（所得税・住民税）

建物部分は減価償却により年数に応じて経費計上でき、帳簿上の利益を圧縮できます。不動産所得が赤字となれば損益通算で給与所得等から差し引かれ、課税所得が減少します（前述の土地利子の制限・出口課税に留意）。

② 相続税評価（相続税・贈与税）

相続・贈与では、不動産は「相続税評価額」で算定され、現金や株式の時価より低く評価される傾向があります。ただし、令和6年（2024年）1月以後の相続・贈与からは、居住用の区分所有マンションの評価方法が見直され（評価乖離率による補正）、従来のような大幅な評価圧縮が縮小している場合があります。相続対策としての効果は、物件の種類や時期により異なるため、税理士にご確認ください。

節税効果のシミュレーション（試算）

不動産所得の赤字により課税所得を圧縮できた場合の税額の比較例です（あくまで一定の前提での試算であり、実際は個別の状況により異なります）。

＜課税所得額が1,200万円の場合＞ 所得税：2,424,000円 復興特別所得税：50,904円 住民税：1,200,000円 税額合計：3,674,904円

＜課税所得額が700万円の場合＞ 所得税：974,000円  復興特別所得税：20,454円 住民税：700,000円 税額合計：1,694,454円

このケースでは、課税所得を1,200万円から700万円に圧縮できた場合、税負担は約198万円軽減されます。ただしこれは、500万円分の不動産所得の赤字（主に減価償却）を計上できた場合の試算です。減価償却は売却時の譲渡所得として課税される関係にあり、また実際の赤字には現金支出も含まれるため、「手元に残る現金」とは異なる点に注意が必要です。

当社がご紹介する不動産投資の特徴

物件の品質とサポート体制を重視してご紹介しています（数値・条件は物件・時期により異なります）。

① 幅広い物件ラインナップ

投資目的やライフプランに合わせて選べるよう、豊富な物件ラインナップをご用意しています。

② 立地重視の物件選定

不動産投資の成否を大きく左右するのが「立地」です。弊社では、入居率や家賃相場の高いエリアに厳選した物件をご紹介しています。

入居率や家賃の相場が高い都心エリアから、築年数や駅距離などの条件の良い物件をセレクトしています。東京以外の都心部エリアも、主要駅付近かつ駅近の好立地に絞っています。

さらに、駅から徒歩10分以内の物件のみを取り扱っており、その全体の 7 割以上が徒歩 5 分以内の超駅近物件です。

③ 購入後のサポート体制

当社提携の不動産会社では、物件提供だけでなく 購入後の運用サポート にも力を入れています。

「購入して終わり」ではなく、「投資を成功に導く伴走型のサポート体制」を整えている点が、多くのお客様に選ばれている理由です。

まとめ

不動産投資は、家賃収入による資産形成、将来の収入源、団信による保障、そして節税効果といったメリットが期待できる手法です。一方で、空室・価格変動・金利上昇・過大な借入れといったリスクがあり、節税だけを目的とした投資には注意が必要です。損益通算の制限や減価償却の出口課税、相続税評価の見直しなど、税務の細部は個別性が高いため、安定した入居需要のあるエリアを選び、長期的な視点で、税理士等の専門家に相談しながら設計することが重要です。

戦略財務総研では、新規事業により利益の繰延と資産形成を目指す「二刀流」の考え方もご紹介しています。特別相談会では、具体的なスキームや事業内容、収益の見通し、貴社の利益状況と課題に応じた対策を無料でご提案します。法人に加え、経営者個人の対策もご支援しますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

＼節税のプロに相談／

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、税務・不動産取引に関する個別具体的な助言や、特定物件の取得を勧誘するものではありません。適用可否・効果・収益は個別の事情や市況により異なり、将来の成果を保証するものではありません。実行にあたっては顧問税理士・宅地建物取引業者等の専門家にご確認ください。