軍用地投資のメリット・デメリットとは？概要や利回り、相続税対策への活用方法を解説！

軍用地投資とは、自衛隊基地や米軍基地として国が借り上げている沖縄県内の土地に投資する手法です。国が借り主となるため賃料の滞納・空室のリスクが極めて低く、安定した地代収入が期待できます。また、借地の設定された土地として相続時の評価額が取引価格より低く算定される傾向があり、相続税対策として活用される場合があります（評価は物件・地域により異なります）。

利回りは約2%と一般の不動産投資より低めですが、修繕費や管理費が原則不要でランニングコストを抑えられ、年1回の賃料一括払いで安定したキャッシュフローを確保しやすい点が特徴です。一方で、基地返還による賃料収入停止リスクや、売却時の流動性の低さには注意が必要です。

本記事では、軍用地投資の仕組みや収益性、メリット・デメリット、相続税対策への活用ポイントを解説します。

そもそも軍用地投資とは？

軍用地とは

軍用地とは、日本国内の自衛隊基地や米軍基地として国が借り上げている土地のことです。
特に沖縄県内では、米軍基地の広大な敷地が存在し、その多くが個人や法人の所有地を借り上げたものです。

例えば、那覇基地や嘉手納基地、普天間基地などが代表的な軍用地エリアです。
これらの土地の所有者は、国（防衛省）や米軍と賃貸借契約を結び、その土地を提供する代わりに借地料（賃料収入）を受け取る形となります。

軍用地は、一般の不動産とは異なり、賃料収入の支払い元が国や米軍であることから収益が非常に安定している点が特徴です。
そのため、リスクが低く、安定収入を得やすい投資先として注目を集めています。

賃料収入の仕組み

軍用地の賃料収入は、一般の賃貸不動産とは異なり、毎月ではなく年1回の一括払いが基本となります。

賃料は「土地の面積（㎡）× 借地料単価」で算出され、年に一度、単価の見直しがあります。単価は立地や基地の種類によって異なるため、同じ沖縄県内でもエリアごとに収益性が異なります。

たとえば、借地料単価5,200円/㎡のエリアで1,000㎡を所有する場合、年収入は5,200円 × 1,000㎡ ＝ 520万円/年となります（単価は例示です）。支払い元が国であるため、未払いリスクは極めて低い水準です。

沖縄の軍用地市場の動向

沖縄県内には、日本全体の米軍基地面積の約70％が集中しており、軍用地市場が非常に活発です。
2025年現在の沖縄県内の軍用地総面積は約2,000万㎡にのぼり、嘉手納基地や普天間基地では返還計画が進行しており、返還後の再利用計画も検討されています。

返還予定なしの軍用地は、国からの安定的・長期的な借地料収入を得られる一方で、返還予定地の賃料は低めに設定されるケースが多いため、取得時の利回り計算には注意が必要です。とはいえ、返還予定の軍用地は 経済発展に伴い、土地評価のアップが見込まれる場合もあります。

また、近年の沖縄県内の軍用地の売買価格は、土地の供給減少に伴い高騰傾向にあります。

軍用地投資のメリット

空室・滞納リスクが極めて低い安定収入

国が借り主であるため、一般的な賃貸物件のような空室や賃料滞納の心配が極めて少なく、契約期間中は安定した賃料が支払われます。景気変動の影響を受けにくく、安全性を重視する投資家に適した選択肢といえます。

ランニングコストが抑えられ、手間が少ない

建物を保有しないため、修繕費や管理費がかかりません。発生する費用は主に固定資産税で、入居者の入れ替えや賃料交渉といった手間も不要です。そのため、実質的な利回りが賃貸物件より高くなる場合もあります。

相続対策に活用できる場合がある

軍用地は、取引価格（年間借地料の数十倍で取引されることが多い）に対して、相続税評価額が低く算定される場合があり、その差を活かした相続対策として知られています。ただし、評価額は路線価方式・倍率方式など物件・地域により異なり、想定した圧縮効果が得られない場合もあります。相続対策としての効果は、税理士に個別にご確認ください。

分割しやすく、相続しやすい

土地単位で分割できるため、複数の相続人がいる場合でも分けやすい資産です（例：1,000㎡を500㎡ずつ2人に分割）。保有したまま賃料収入を得られるため、相続後も安定したキャッシュフローを確保しやすい点も特徴です。

軍用地投資のデメリット・リスク

利回りは高くない

軍用地投資は収益が安定している反面、利回りは比較的低めです。
沖縄の軍用地の表面利回りは約2％前後であり、アパートやマンション経営で期待できる利回りと比べると控えめな水準です。

賃貸物件のように家賃の増額交渉が難しく、賃料収入が一定であるため、収益の大幅な伸びは見込めません。
そのため、「元本の安全性を重視するが、高利回りを期待しない」というスタンスで臨むのが現実的と言えるでしょう。

返還のリスク

軍用地投資には、基地返還によって賃料収入が途絶えるリスクがあります。
特に沖縄では米軍基地の返還計画が進んでおり、一部のエリアでは返還が決定している土地もあります。

返還後の土地利用計画が決まっていれば再開発の可能性もありますが、計画が未定のまま放置されるケースもあります。
また、返還後の土地の再利用がうまくいかない場合、売却価格が大幅に下がる可能性もあるため、購入前に返還予定の有無や返還スケジュールを確認しておくことが重要です。

月ごとに収益が入らない

軍用地の賃料収入は基本的に年1回の一括払いです。
一般的な賃貸不動産のように毎月の家賃収入があるわけではなく、収入のタイミングが限られています。

例えば、3月末にまとめて収入が入る場合、次の収入までは1年間の期間が空きます。
その間に予期せぬ支出が発生したり、返還が決まった場合には、予定していたキャッシュフローが一気に崩れるリスクがあります。
そのため、資金繰りに余裕がない場合や、毎月の収入を必要とする投資家には不向きです。
軍用地投資を始める際には、年1回の収入をどのように活用するか、事前に資金計画を立てておくことが大切です。

売却時の流動性が低い

軍用地は一般の不動産と比べて流動性が低い資産です。
すぐに現金化したい場合に、返還後の再開発計画が不透明な土地などでは、買い手が現れないまま保有期間が長引くことも考えられます。

また、売却価格も購入時の価格より下がるケースがあり、思わぬ損失を抱えるリスクもあります。
そのため、軍用地投資を始める際には、長期保有を前提としつつ、売却時の出口戦略も計画しておくことが重要です。

不動産投資との比較

不動産投資と軍用地投資は収益性と安定性という観点で大きく異なります。
不動産投資では、物件の立地や築年数によって利回りが変動し、高収益を狙うことも可能です。
特に都市部のマンションやアパートは入居者が見つかりやすく、売却時にも需要があります。しかし、空室期間が発生したり、賃料の滞納リスクがある点には注意が必要です。

一方、軍用地投資は国や米軍が借り主となっているため、賃料収入の安定性が高く、滞納リスクもほとんどありません。
ただし、利回りは低めで、返還の可能性がある土地については売却時の流動性も低くなります。
また、不動産は建物部分も評価対象となるため、相続時の評価額が高くなる傾向がありますが、軍用地は借地権付き土地として評価されるため、相続税の節税効果が期待できます。

総じて、不動産投資は「収益性重視」、軍用地投資は「安定性と節税効果」を狙う運用方法として位置付けられます。
それぞれの特徴を踏まえて、自身の資産運用目的に合った投資方法を選ぶことが重要です。

軍用地投資を始める際に押さえるべきポイント！

返還予定地の有無を確認する

軍用地の購入前には、必ず返還予定地かどうかを調査しておく必要があります。

返還が決まっている土地は、取得時には利回りが良く見えても、将来的に収入が途絶えるリスクがあります。

購入前に防衛省や自治体の公開情報を確認し、返還予定のスケジュールや再開発計画について把握しておきましょう。

物件の利回りと賃料単価をチェックする

軍用地の利回りは約2％程度が一般的ですが、エリアによって利回りは異なります。
那覇や嘉手納などの主要基地周辺は賃料単価が高めですが、返還予定地の利回りは低く設定される傾向があります。
購入前賃料単価を調査し、利回り計算をしっかり行うことが重要です。

購入方法を理解する

軍用地の購入方法には、「入札方式」と「二次取得」があります。
入札方式は新規物件の取得チャンスがある反面、競争率が高く価格が割高になることがあります。
一方、二次取得は既存の軍用地を購入する方法で、賃料収入が確定しているケースが多く、収益予測が立てやすいのがメリットです。
自身の資金計画や収益目標に合わせて、適切な購入方法を選択しましょう。

また、基地内に立ち入ることはできないため、現地視察はできません。そのため、航空写真や図面での確認のみで契約が行われることを念頭に入れておきましょう。

資金計画とリスクヘッジを考える

軍用地は現金購入が推奨されることが多いですが、購入金額が大きい場合はローンの活用も検討できます。
ただし、返還予定地の場合は金融機関の融資が下りにくいケースもあるため、事前に資金計画を立てておくことが重要です。
また、収入が年1回の一括払いであることを踏まえ、返還リスクや空白期間のキャッシュフロー対策も考えておくと安心です。

相続税対策は専門家に相談を

軍用地投資は単なる投資の側面だけでなく、相続税対策としても効果的な手段ですが、その効果を最大限に引き出すためには専門家のサポートが欠かせません。
購入時のタイミングや物件の選定によっては、相続税の評価額に大きく影響することもあります。

そのため、相続税対策として軍用地を活用する際には、現在の財務状況や相続対象者の人数、将来的な収益計画を含めた総合的なプランニングが求められます。

専門家に相談することで、相続発生後の資産分割や納税資金の確保など具体的な対策についてもアドバイスが受けられるため、スムーズな資産承継が可能になります。

よくある質問

Q1.返還されて軍用地ではなくなったら、借地料はどうなるの?

駐留軍用地の返還後には、跡地利用の推進に関する制度に基づき、一定期間の給付金（借地料相当額など）が支給される仕組みがあります。支給の内容・期間・上限は制度や時期により異なるため、最新の制度内容をご確認ください。

Q2.使用貸借できるようになるまでどのくらいかかるの?

返還から実際に土地を利用できるようになるまでには、危険物の除去や区画整理事業などの進捗により、相当の期間（十数年規模）を要する場合があります。

Q3.返還後、売買はできるの?

可能です。ただし価格には、返還後の土地利用の見通しなど、次の所有者にとってのメリット・デメリットが反映されます。

まとめ｜空室リスクなし、相続税対策にも有効な安定投資

軍用地投資は、一般の不動産投資と比べると、安定した収益が見込める点や空室リスクの低さ、修繕費や管理費が不要でランニングコストを抑えられる点が魅力です。

しかし基地返還による賃料収入停止リスクや売却時の流動性の低さには注意が必要なため、返還予定の有無や賃料単価を確認し、長期保有を前提とした資金計画を立てることが重要です。

弊社では軍用地投資事業を活用した節税対策をご紹介をしております。一般の不動産投資よりも賃料の滞納・未払いリスクが低く、空室リスクがない安定収入が期待できる事業です。

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※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、税務・不動産取引に関する個別具体的な助言や、特定物件の取得を勧誘するものではありません。適用可否・効果・収益は個別の事情や市況により異なり、将来の成果を保証するものではありません。実行にあたっては顧問税理士・宅地建物取引業者等の専門家にご確認ください。